Khái niệm mật độ xây dựng nhà phố là gì?

Khi xây dựng bất kỳ công trình nào cũng cần dựa trên:

• Bộ quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng.
• Bộ quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và quy hoạch.
• Quy định diện tích xây dựng nhà ở tối thiểu.

Do đó quy định về mật độ xây dựng nhà ở sẽ được chia thành 2 loại. Xây dựng thuần và xây dựng gộp. Các bạn có thể hiểu đơn giản là:

• Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất trên tổng diện tích lô đất. Đồng thời không bao gồm diện tích tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao…
• Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của nhà trên tổng toàn khu đất. Bao gồm sân đường, khu cây xanh, không gian mở; và các khu vực không gian xây dựng của nhà trong khu đất đó.
• Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn với diện tích toàn bộ lô đất.

Quy định xây dựng nhà ở TPHCM về tính mật độ xây dựng nhà phố

Để quý vị hiểu rõ hơn mật độ xây dựng và cách tính cơ bản. Đây là cách tính để cơ quan thẩm định, đơn vị tư vấn thiết kế và các bên liên quan biết. Qua đó thực hiện khi lập, thẩm định, cấp phép xây dựng, liên quan mật độ xây dựng công trình. Công thức theo quy định xây dựng nhà ở TPHCM:

• Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của ngôi nhà / Tổng diện tích lô đất xây dựng x 100%

Bảng tra cứu quy định mật độ xây dựng nhà ở tối đa

Bên cạnh đó bạn cũng có thể tham khảo bảng tra cứu nhanh về mật độ xây dựng tối đa. Dành cho các công trình nhà phố, nhà riêng lẻ, nhà vườn và biệt thự.

Đối với nhà có diện tích xây dựng tầng 1 dưới 50m2 thì mật độ xây dựng 100%. Chủ đầu tư sẽ được xây đầy đủ diện tích, và ngôi nhà không cần chừa khoảng thông tầng; hoặc sân trước, sau.

Ví dụ tính mật độ xây dựng theo quy định xây dựng nhà ở TPHCM

• Diện tích đất của ngôi nhà 5x20m = 100m2.
• Diện tích cần xây dựng là: 5x17m = 85m2.
• Sân trước bạn chừa 2m: 5x2m = 10m2.
• Phần sân sau chừa 1m: 5x1m = 5m2.

Do đó mật độ xây dựng nhà là: 85m2/100m2 x 100 = 85%. Trong đó phần xây dựng là 85% (tương ứng 85m2). Phần chừa sân 15% (tương ứng 15m2).

Phần đất cần chừa, chủ đầu tư có thể tận dụng giếng trời, thông tầng, sân trước, sau. Tùy khu vực khoảng chừa mật độ có thể làm giếng trời giữa nhà thông từ trệt lên mái. Có khu vực chỉ được làm sân sau xây tường bao mỗi tầng trệt.

Theo quy định xây dựng nhà ở TPHCM diện tích xây dựng một ngôi nhà trên 67,25m2. Do đó ngôi nhà sẽ được chừa sân trước và có thông tầng trong khoảng mật độ xây dựng cho phép. Thông tầng dưới 8m2 chi phí sẽ được tính 100% diện tích. Diện tích thông tầng trên 8m2 chi phí được tính 50% diện tích.

Khoảng cách lùi công trình là gì?

Khoảng cách lùi được hiểu là khoảng giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Khoảng lùi là phần đất được cấp trong sổ. Tuy nhiên không được xây dựng vì vướng lộ giới quy hoạch. Khu vực này có thể xây dựng làm sân, cổng hoặc công trình không kiên cố.

Khoảng lùi của công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định  tùy theo tổ chức quy hoạch. Tuy nhiên khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định trong bảng:

Quy định xây dựng nhà ở TPHCM mới nhất 2021

Căn cứ vào cách tính mật độ xây dựng nhà riêng lẻ khu vực TPHCM.

“Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008. Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (Căn cứ chung)”;

“Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007. UBND TPHCM Về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn HCM”.

“Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009. Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08/12/2007. UBND thành phố quy định kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn TPHCM”

Bảng mật độ xây dựng theo quy định xây dựng nhà ở TPHCM 

Trong đó:

• Quận trung tâm: gồm quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận và Bình Thành.
• Quận nội thành: gồm quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú và Gò Vấp.
• Quận ngoại thành: gồm quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân. Huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.

Sau bài viết, hi vọng quý khách đã hiểu thêm về quy định xây dựng nhà ở TPHCM. Hãy khởi đầu xây dựng bằng cách xây đúng giấy phép xây dựng.

Anhuyhome – Chăm chút từng chi tiết cho ngôi nhà bạn.