Khoảng lùi xây dựng là một trong số những yêu cầu cần thiết và bắt buộc có đối với một quá trình thì công dự án. Tuy nhiên những người không có cơ hội tiếp xúc nhiều trong lĩnh vực này thì đây là những khái niệm khá mơ hồ. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khoảng lùi của công trình và những vấn đề xoay quanh nó.

Khoảng lùi xây dựng là gì?

Khoảng lùi xây dựng hay còn gọi là ‘’setback’’ trong tiếng Anh là một thuật ngữ về khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Thông thường, chỉ giới đường đỏ(lộ giới) sẽ có một khoảng cách rộng hơn so với chỉ giới xây dựng.

Chỉ giới đường đỏ có thể hiểu đơn giản là ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch của công trình và thực địa. Phân rõ ranh giới của phần đất xây dựng với phần đất giao thông, cơ sở hạ tầng hoặc không gian xung quanh công trình.

Còn chỉ giới xây dựng được quy định là giới hạn cho phép xây dựng. Một số cơ sở hạ tầng có thể đặt đường chỉ giới xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ hoặc xây dựng lùi vào một chút để phù hợp với yêu cầu quy hoạch.

Quy định về khoảng lùi trong xây dựng hiện nay

Hiện nay, các công trình thi công đều đã có những quy định và các yếu tố nhất định. Ở mỗi địa điểm khác nhau thì sẽ có những quy luật và tiêu chuẩn riêng để phù hợp. Tiêu biểu nhất là tương đương với 3 địa điểm dưới dây:

Tiêu chuẩn khoảng lùi công trình ở đô thị

Ở đô thị, khoảng lùi xây dựng sẽ phụ thuộc vào một số yếu tố như chiều cao của công trình, chiều rộng phần lộ giới hoặc phần quy hoạch đất,… Mức quy định chung nhất, được lấy làm tiêu chuẩn cho khoảng lùi xây dựng được Bộ xây dựng quy định như sau:

• Trường hợp công trình có chiều cao dưới 22m, lộ giới rộng từ 19-dưới 22m thì khoảng lùi xây dựng được quy định bằng 0.
• Trường hợp tính từ vỉa hè đến đầu công trình với chiều cao là 25m thì khoảng lùi xây dựng bằng 3.
• Trong trường hợp công tình có chiều cao cao hơn 28m thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu được quy định là 6m .
• Trong trường hợp chiều cao là 25m, lộ giới rộng trên 22m thì khoảng lùi xây dựng vẫn được bằng 0.

Quy định khoảng lùi xây dựng ở nông thôn

Ở mỗi vùng khác nhau thì quy định sẽ khác nhau, quy định ở nông thôn với đô thị cũng có những quy định về khoảng lùi khác nhau, tùy vào yếu tố vị trí của ngôi nhà đó. Cụ thể được quy định:

• Công trình có nhà ở kết hợp cùng với hoạt động sản xuất nông nghiệp, khoảng lùi được quy định tối thiểu là 2m.
• Khoảng lùi tối thiểu 1,5m với các công trình nhà ở thuộc địa phận trung tâm của xã.
• Khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 2m ở các công trình thuộc khu nhà ở của điểm dân cư.

Quy chuẩn về khoảng lùi xây dựng ở một số công trình khác

Đối với những công trình nhà cấp 4, nhà cao tầng hay những công trình khác cũng được áp dụng đồng thời các quy chuẩn như trên. Quy định về các khoảng lùi được đưa ra nhằm bảo đảm diện tích trong cộng đồng cũng như các khu vực liền kề đó. Hơn nữa cũng giúp đảm bảo an toàn cho công trình cả trong và sau khi thi hành hoặc khi đã đưa vào sử dụng công trình đó.

Các công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, diện tích đất xây dựng là lớn hơn hoặc bằng 3000m2 thì cần có những giải pháp quy hoạch lô đất cụ thể. Xem xét, đánh giá vị trí công trình với mặt bằng chung đô thị ở đó. Cần phải có những cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng thì mới được tiến hành.

Đối với công trình nhỏ hơn 3000m2 thì cần tính toán cụ thể, thực hiện trừ khi các khoảng lùi xây dựng như trên để tính toán diện tích đất còn lại được thi công. Đảm bảo tối đa yêu cầu về diện tích bãi đỗ xe hay khoảng cách giữa các công trình nhà ở liền kề.

Quy định cấp phép khoảng lùi xây dựng

Luật xây dựng năm 2014 điều 91 quy định, đáp ứng đủ những điều kiện dưới đây mới được các cơ quan có thẩm quyền cho giấy cấp phép xây dựng là:

• Công trình xây dựng đã được cơ quan chức năng phê duyệt là phù hợp với quy hoạch chi tiết trong việc xây nhà nằm trong đô thị.
• Công trình nằm tại các khu phố đã ổn định, phải đảm bảo được sự phù hợp với những quy chế trong quản lý quy hoạch đô thị.
• Công trình xây dựng phải khớp với mục đích của việc sử dụng đất như đã đăng ký ban đầu theo quy hoạch về sử dụng đất.
• Công trình xây dựng phải đảm bảo sự an toàn đối với môi trường và cảnh quan đô thị,..

Nhằm đảo bảo diện tích chung của đô thị cũng như đảm bảo sự an toàn cho công trình của mỗi cá nhân hay tập thể xây dựng. Mọi người cần phải hiểu điều khoản về những khoảng lùi xây dựng và cần thực hiện nghiêm túc, tránh những sự cố không mong muốn về sau hoặc sẽ bị phạt nếu vi phạm.

Cách tính khoảng lùi công trình

Khoảng lùi phụ thuộc vào đường quy hoạch, tổ chức quy hoạch, mỗi vùng khác nhau, chiều cao của công trình, chiều rộng lộ giới. Nhưng tối thiểu cần phải tuân theo các tiêu chuẩn và quy định sau:

• Chiều cao từ 19m trở xuống, lộ giới nhỏ hơn 19m thì không cần chừa khoảng lùi, nghĩa là có thể xây sát với vỉa hè.
• Công trình cao 22m lộ giới vẫn là nhỏ hơn 19m thì công trình buộc phải xây lùi vào 3m được đo từ vỉa hè. Trường hợp cao trên 25m thì phải lùi vào sâu hơn là 4m.
• Nếu công trình có chiều cao lớn hơn 28m thì phải lùi vào 6m. Quy luật này cho thấy nhà xây chiều dài càng cao thì diện tích xây dựng càng bị thu hẹp lại và công trình lùi vào sâu hơn.
• Trường hợp lộ giới đường từ 19m đến dưới 22m, công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi. Nếu cao 25m phải lùi vào 3m được đo từ vỉa hè. Cao từ 28m trở lên phải lùi sâu hơn là 6m.
• Với đường lộ giới tuyến từ 22m trở lên, công trình cao 25m thì không cần phải chừa khoảng lùi. Nếu công trình từ 28m trở lên thì phải lùi vào trong 6m.

Khoảng lùi xây dựng là yếu tố quan trọng quyết định đến hiệu quả thi công và độ an toàn khi sử dụng công trình vậy nên cần phải đặc biệt chú ý. Trên đây là một số quy định và cách tính khoảng lùi ở những nơi khác nhau. Hy vọng sẽ là những thông tin bổ ích giúp bạn trong quá trình thi công.

Anhuyhome – Chăm chút từng chi tiết cho ngôi nhà bạn.